BagusNews.com –
Menurut hukum yang berlaku, kepemilikan rumah biasanya dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Sedangkan kepemilikan apartemen biasanya dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR).
Berikut penjelasan mengenai keduanya:
SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah.
Menurut Pasal 21 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UU PA), hanya orang yang merupakan warga negara Indonesia yang berhak memiliki hak milik atas tanah. Artinya, warga negara asing tidak diizinkan memiliki sertifikat hak milik atas tanah di Indonesia.
Hak milik merupakan hak yang dapat diwariskan. Artinya, hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain.
Untuk mendapatkan SHM, setiap orang wajib mendaftarkan tanah ke Kantor Pertanahan dengan melengkapi data fisik dan data hukum sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
SHM merupakan bukti yang kuat tentang kepemilikan hak atas tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997:
“Sertifikat merupakan dokumen yang menjadi alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data hukum yang tercantum di dalamnya, asalkan data fisik dan data hukum tersebut sesuai dengan data yang ada dalam peta dan buku tanah yang bersangkutan.”
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah, pemilik SHM akan mendapatkan perlindungan hak. Artinya, jika pemilik SHM menguasai tanah tersebut selama 5 (lima) tahun tanpa ada yang mengajukan keberatan, maka kepemilikan SHM dan penguasaan atas tanah tersebut tidak dapat diganggu gugat lagi.
“Jika suatu tanah telah diterbitkan sertifikat yang sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang mengklaim hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut jika dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan keberatan tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan, atau tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.”
Namun, SHM yang diberikan oleh kantor pertanahan dapat dicabut dengan alasan sebagai berikut:
- Tanah jatuh ke dalam kepemilikan negara karena alasan tertentu.
- SHM dicabut demi kepentingan umum. Artinya, tanah tersebut akan digunakan untuk kepentingan masyarakat umum, seperti pembangunan jalan raya. Namun, pencabutan yang dilakukan oleh negara harus diikuti dengan memberikan ganti rugi kepada pihak yang SHM-nya dicabut.
- Tanah diserahkan secara sukarela kepada negara.
- Tanah dibiarkan terlantar.
- Pemilik SHM mengubah status kewarganegaraannya menjadi Warga Negara Asing (WNA).
- Tanah mengalami kerusakan atau kehancuran.
SERTIFIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (SHMSR)
Rumah susun dapat diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang terbagi menjadi unit-unit yang fungsional baik secara horizontal maupun vertikal, dan setiap unit tersebut dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah. Rumah susun dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, seperti yang didefinisikan dalam Pasal 1 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Setiap orang yang memiliki rumah susun berhak memperoleh “Sertifikat Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR)”. Sertifikat ini berfungsi sebagai bukti kepemilikan atas unit rumah susun (apartemen atau condominium). SHMSR memiliki warna sertifikat yang khas, yaitu merah jambu (pink).
Kepemilikan atas SHMSR memiliki batasan-batasan yang perlu diketahui, yaitu:
- Kepemilikan Pribadi: Kepemilikan pribadi terbatas pada unit rumah susun yang telah dibeli. Misalnya, seseorang (A) membeli unit apartemen dengan luas 90M2 yang terdiri dari 4 kamar tidur. Dengan demikian, A hanya memiliki hak kepemilikan pribadi terbatas pada unit apartemen dengan luas 90M2 tersebut.
Karena hak kepemilikan pribadi A terbatas pada luas unit 90M2 tersebut, A hanya diperbolehkan melakukan modifikasi pada unit yang dimilikinya selama tidak mengganggu atau merugikan penghuni unit lain.
- Kepemilikan Bersama: Kepemilikan bersama merupakan hak kolektif yang dimiliki oleh para pemilik rumah susun sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Kepemilikan bersama mencakup:
- Tanah bersama, yaitu sebidang tanah yang digunakan untuk bangunan rumah susun secara bersama-sama dan batasnya ditetapkan dalam izin mendirikan bangunan.
- Bagian bersama, yaitu bagian dari rumah susun yang dimiliki secara bersama dan digunakan secara bersama dalam fungsi yang sama dengan unit-unit rumah susun lainnya. Contohnya adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, saluran air, tangga, lift, dan sebagainya.
- Benda bersama, yaitu benda yang bukan bagian dari rumah susun tetapi dimiliki bersama dan digunakan bersama. Contohnya adalah ruang pertemuan, taman, fasilitas sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau tergabung dengan struktur bangunan rumah susun.Dalam hal kepemilikan bersama ini, para pemilik rumah susun memiliki kewajiban dan hak untuk memelihara, menggunakan, dan mengatur bagian bersama dan benda bersama tersebut sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam UU Rumah Susun.Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR) diberikan kepada setiap pemilik rumah susun sebagai bukti sah atas kepemilikan unit mereka. Sertifikat ini menyatakan hak kepemilikan pribadi atas unit rumah susun, termasuk hak atas bagian bersama dan tanah bersama yang terkait dengan unit tersebut.
Penting untuk diingat bahwa kepemilikan atas SHMSR tidak memberikan hak yang mutlak, tetapi terbatas sesuai dengan ketentuan hukum dan peraturan yang berlaku. Para pemilik rumah susun juga wajib mematuhi peraturan pengelolaan rumah susun yang ditetapkan oleh pengelola atau asosiasi penghuni.
Dalam hal ini, pengelola atau asosiasi penghuni bertanggung jawab untuk menjaga keberlanjutan dan kenyamanan lingkungan rumah susun, termasuk pemeliharaan bagian bersama, fasilitas, dan keamanan.
Dengan demikian, baik kepemilikan rumah dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) maupun kepemilikan apartemen dengan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR) merupakan bentuk bukti kepemilikan yang sah atas hak atas tanah atau unit rumah susun. Namun, perbedaan terletak pada karakteristik dan regulasi yang mengatur kepemilikan keduanya.
Penting bagi setiap pemilik untuk memahami hak dan kewajiban mereka terkait kepemilikan rumah atau apartemen serta mematuhi ketentuan hukum yang berlaku guna menjaga dan melindungi hak kepemilikan mereka.